Задаток по аренде — доход "упрощенца"?

Сумма задатка, полученного по договору аренды, не является доходом "упрощенца", если такой платеж обеспечительный и направлен, например, на удержания в возмещение ущерба, задолженности, отступного или на возврат при расторжении договора.

Фирма на УСН, которая сдает в аренду помещения, может предусмотреть в договоре со съемщиком в качестве выполнения им обязательств перечисление задатка (обеспечительного платежа)¹. Ситуация порождает насущные вопросы. Вправе ли арендодатель учитывать такие суммы при расчете "упрощенного" налога, в какой момент задаток отражают в книге учета доходов и расходов?
"Упрощенцы" ведут учет доходов кассовым методом². То есть датой получения доходов признается день поступления денег на расчетный счет в банке и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) иным способом. Компания должна отражать все получаемые доходы в книге учета доходов и расходов на дату их поступления. Суммы предоплаты при кассовом методе также включают в состав доходов*.
Вправе ли фирма на УСН рассматривать обеспечительный платеж арендатора не как аванс, то есть не признавать его доходом и не отражать при расчете "упрощенного" налога? У финансового ведомства по данному вопросу есть своя позиция. Сумма полученного задатка не является доходом "упрощенца" только в том случае, если она имеет исключительно обеспечительную функцию³ и направлена, например, на удержания в возмещение ущерба, задолженности, отступного, на возврат при расторжении договора и прочее. Чтобы не возникло споров с налоговиками, сумму задатка в договоре аренды лучше указать отдельно от арендной платы. Отметим, что иногда инспекторы все же придираются к задаткам и пытаются включить их в базу расчета "упрощенного" налога, но суды встают на сторону компаний⁴.
Доходом для фирмы на УСН будет не полученный обеспечительный платеж, а сумма возмещения убытков или ущерба из этого депозита. Признают такие доходы на дату проведения удержаний⁵. Компании необходимо позаботиться о документах, подтверждающих, что произведено удержание на ту дату, которая указана в книге учета доходов и расходов. Такими документами могут быть, например, направленное арендатору претензионное письмо, бухгалтерская справка, соглашение о расторжении договора.

Если обеспечительный платеж направлен на своевременную компенсацию арендной платы, в случае ее просрочки задаток необходимо зачесть в счет арендной платы и включить в состав доходов. Поступившая позже арендная плата станет авансовым арендным платежом за следующие периоды, если не будет заключено какое-либо дополнительное соглашение к договору.
Доходом "упрощенца" будет не полученный обеспечительный платеж, а сумма возмещения убытков или ущерба из этого депозита
Возможна ситуация, когда в договоре аренды предусмотрено условие о том, что задаток направляется на зачет арендной платы (например, за последний месяц аренды). Обеспечительный платеж в таком случае признают доходом "упрощенца" в момент поступления денег на расчетный счет. Это связано с тем, что задаток в данной ситуации не имеет обеспечительной функции и его можно рассматривать как предоплату по договору аренды.

Задаток не признают доходом

Допустим, фирма на УСН сдает в аренду помещения. В договоре аренды со съемщиком в качестве выполнения им обязательств предусмотрено перечисление задатка (обеспечительного платежа) (п. 1 ст. 329 ГК РФ). Возникает вопрос, вправе ли "упрощенец" обеспечительный платеж арендатора не признавать доходом и не отражать при расчете "упрощенного" налога?
Как известно, компании на УСН при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы. При этом такие фирмы не учитывают доходы, не принимаемые в расчет базы по налогу на прибыль (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249, ст. 250, 251 НК РФ). В частности, к ним относятся доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств (подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ). Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст. 380 ГК РФ).
Таким образом, сумма задатка (обеспечительного платежа) не является доходом и не учитывается при расчете налога при УСН. Отметим, что данной позиции придерживаются Минфин России и налоговики в своих разъяснениях (письма Минфина России от 24.07.2012 № 03-11-06/2/94, от 10.02.2011 № 03-11-06/2/19, от 06.10.2008 № 03-1-04/2/153, УФНС России по г. Москве от 09.03.2005 № 18-08/3/1464).

Сноски:
¹ подп. 4 п. 1 ст. 346.25 НК РФ
¹ п. 1 ст. 329 ГК РФ
² п. 1 ст. 346.17 НК РФ
³ письма Минфина России от 10.02.2011 № 03-11-06/2/19, от 06.10.2008 № 03-1-04/2/153, от 29.05.2007 № 03-11-04/2/145
⁴ пост. ФАС ВСО от 19.11.2010 по делу № А33-5986/2007
⁵ письмо Минфина России от 12.05.2012 № 03-11-06/2/68